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【お住まい】ダマされるな…マンション購入5〜10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」★5 [記憶たどり。★]

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1 :記憶たどり。 ★:2020/09/23(水) 00:19:51.55 ID:D6k4Qqin9.net https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。

しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。

当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。

管理費「上昇傾向」のワケ
 
マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。

具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。

キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。

 こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。

首都圏の管理費は、10年で2割上昇

国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。

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図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
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https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==
 
2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1%のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。

したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。

管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。

しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。

その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。 

「均等積立方式」と「段階増額積立方式」
 
一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。

図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。

にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。

まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。

※以下、全文はソースで。

前スレ
http://asahi.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1600763735/
1が建った時刻:2020/09/22(火) 10:41:54.68

632 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 04:09:48.01 ID:s5B9uniF0.net

>>626
空き家イコール管理費修繕積立金が入らない、ではないんだが。

695 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 05:01:06.78 ID:V2MBqTDf0.net

都会の一軒家ってやっぱ金持ちしか持てないよ
ちゃんと金かけて建てても15年くらいで相当ガタが出てくる
床は抜けるし天井は雨漏りしてくるし

あと一軒家は虫(ゴキは当たり前)がめっちゃ出るのもしんどかった
マンション超楽だわ

426 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 02:44:55.23 ID:Z3wgH/xU0.net

>>398
みんな今の自分の状況が良いと
思いたいですからね
高い買い物だし
下手に高くなる物件を買っても
子供達に相続税の苦しみを与えてしまうし

545 :ぬるぬるSeventeen:2020/09/23(水) 03:25:35.49 ID:9ycIss9l0.net

>>535
大手はそうだな。
小さいところ、個人は管理が怖いw

237 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 01:52:37.41 ID:Eok7hL/50.net

マンションとか管理費、修繕積立金が毎月むしり取られる
一戸建ては気にしなきゃ一銭もかからない
固定資産税もマンションの方が高い
まあ、どっちが良いとか自分が決めろ

2 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 00:20:23.43 ID:oDA0+hYX0.net

立見里歌のシングル

294 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 02:06:27.96 ID:D/BU8PwD0.net

タワマンの車庫はこういうのが主流
EVで地下駐車場階まで降りて目の前で呼び出す
保守も外より良いし乗り降りや荷物積み下ろしもメチャ楽



155 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 01:29:47.88 ID:S1/TwY2N0.net

郊外の庭付き一戸建てで壊れた所は父さんが日曜大工で
そんな暮らしのが楽だなあ

625 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 04:07:51.06 ID:Wra6lJmX0.net

>>593
住み倒すなら理想的だと思う
日常生活にも困らないなら一番

>>601
出来るだけって注釈は勿論必要
無理は禁物
でも、AとB物件でコスト一緒でもそういう視点で見ると必ず差はある

ただ、資産価値とかそういうのは金持ちほど自然に考えて貧乏人ほど考えないのが世の常なんだよね
だから金持ちにより多く金が集まり貧乏人ほど集まらない

187 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 01:39:54.81 ID:hHNuF5590.net

家が水没したり土砂に埋まったり地震で倒壊したり津波に呑まれたりウンコ逆流してくるような所には住みたくない

427 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 02:44:56.88 ID:D+fUY9M50.net

>>419
夫婦公務員なら年収1500万円だろ
当然半分
夫婦公務員ばかりのわけねー

295 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 02:06:54.44 ID:VaQ3uACO0.net

買い物する際に雨に濡れることは無い
風雨にさらされても5chができる(例えです)
雪下ろしが不要、インフラは万全
近くには公園がある、図書館もある、カフェもいっぱいある
リゾートマンションじゃ無いんだからさ
利便の高い、子育てが終わるまではマンションがいい

448 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 02:50:38.04 ID:QjgfQdYu0.net

>>8
賃貸最強なんだが

93 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 01:05:55.90 ID:VaQ3uACO0.net

>>86
戸建ての問題点は風水害に耐えられない
それが一点
全ての管理は自分自身でやる
草むしりから何もかも
例え業者を使おうと全額負担
売るとき売りにくい
子供が独立したら閑古鳥
まだまだあるけどさ

677 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 04:42:48.99 ID:3CJPgD5Z0.net

>>659
大体50年でガタくる。でももう建て替える余力がない
オーナー逃げたりすると思うよ。ホントに団塊はバカなことしてくれた
俺はずーと不思議だったのよ。建築が365日おまんま食えるだけの
仕事あるわけないのよ。でもあった事態何らかのトリックがあって
オーナー騙してたのよ......それをいまから20年前に気がついて心が病んだ

535 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 03:20:08.62 ID:sOQk1DcR0.net

マンション管理費の大半が管理会社の利益になっとるよ
管理会社を食わせるためだけに払ってるようなもん

549 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 03:27:26.70 ID:o6SHj5CQ0.net

賃貸や投資ならともかく集合住宅なんてよく買う気になれるな

593 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 03:46:17.42 ID:Kfe6E+Qa0.net

>>586
うちの土地だw
それくらい土地評価下がってもう下がる余地ないとさ。
バブル崩壊からずっとこの底値らしい。
あのとき買ったひとたちは3000万とかで買ったみたいだね。
それが俺がかったときは600万。
その当時にひとらは夢のマイホームだって皆、夢みてかったんだろうな〜・。

69 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 00:55:46.60 ID:c1KLNP8Y0.net

>>56
馬鹿高い手数料取られるけどな。

355 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 02:25:01.53 ID:3bSj15tx0.net

>>326
そーいえば新築戸建ても工務店の選定やら工事中の検査とか別に大変な部分はあるか。

6 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 00:25:24.51 ID:dgCCNlgy0.net

>>5
これ
あと、戸建ての駐車場に関しては、駐車料金も共益費もかからないよね

460 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 02:53:44.18 ID:RtR2JNoq0.net

>>430
とりあえず大規模修繕の業者は変更して全戸の修繕積立金1.5年分くらいの額は浮いて貯金を作ったけど、そこで理事会の任期が終わった。早めに少しづつ修繕費上げていきましょう、って提案して次の理事へ引き継ぎ。
ボチボチ色んなとこの修理とか予定外の出費も増えてきてるけど管理会社を変える話までは出ないかな…。

273 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 02:01:55.83 ID:XTtlx5v30.net

>>106
子育て考えるなら、、、
もちろん立地とかその他諸々の条件もあるけど
マンションか戸建てか?だけなら、自分は戸建て。

小学生のうるささは幼稚園児の比じゃない。
戸建てじゃないと家に友達呼べないよ。

それに、マンションの子供同士は上手く行けばとても仲良しになれるけど
上手くいかないで同じマンションなのに仲間はずれとかになると本当に最悪。
登下校の際に子供がうるさいとかっていう住民いたりするし。

588 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 03:43:36.79 ID:fptcNx7f0.net

マンションは買う気がないけど、そうなるとどこに住むかなんだよね。

623 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 04:06:08.75 ID:R+BM+bmM0.net

ダルビッシュ最低だな

542 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 03:24:47.58 ID:qC+CePoT0.net

>>526
ローン無いってのはいいよな
中古のデメリットは耐震基準を満たしていないところだけだよな
中古ならリフォーム、リノベーションすれば設備面では快適になるしね

515 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 03:12:29.23 ID:ndSGaQXV0.net

>>510
ないない
他人の意見に左右される必要がないだけミニ戸建がマシ

37 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 00:45:36.83 ID:QFK4cqFN0.net

不動産の価値は土地の価値であって建物はほぼ無価値
日本の法律ではそうなっているのでマンションを買う奴はアホ

226 :SRC13階住み:2020/09/23(水) 01:49:29.45 ID:icQJ664A0.net

災害考えたら低層万損が良いかと思ったけど結局集合住宅には変わらない訳だし
SRC戸建て(1階ガレージ+玄関、2階居住区)がベストかもな。
坪単価と固定資産税高いけど。

433 :不要不急の名無しさん:2020/09/23(水) 02:46:05.68 ID:im++C9LR0.net

いや、小規模マンションが割高なのは
「必須設備」や外壁面積の割合が大きくなるからだぞ

まぁ、組合の質も落ちがちなんだは…

修繕積立金が少額になりがちで
資金の運用面も…

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